Бизнес в стиле дзен | Заработок в интернете

Чем оборачивается политика доступности жилья на деле





Советуем почитать по данной теме

Почему возникает дефицит: прямой контроль над ценами
Чем вызваны очереди на бензоколонках
Чем оборачивается политика доступности жилья на деле
Пол рыночной цены: причины безработицы и борьба с бедностью
Оценка политики установления контроля за ценами
Кто несет налоговое бремя: продавцы или покупатели
Налог на продавцов: причины сокращения рынка
Кто платит налог на предметы роскоши

Хотите знать о новых статьях в данном разделе? Подпишитесь на обновления!

Введите адрес электронной почты:


Распространенный пример установления потолка цены - контроль за уровнем ренты. Во многих городах местная администрация устанавливает верхние пределы размера ренты, которую владельцы домов имеют право взимать с арендаторов. Провозглашаемая цель такой политики - помощь беднейшим слоям населения и увеличение доступности жилья. Экономисты, критикуя контроль за уровнем ренты, утверждают, что это - один из самых неэффективных методов социальной помощи. Как выразился один исследователь, контроль за рентой - "наиболее эффективный, после бомбежки, способ разрушения города".

Распространенный пример установления потолка цены - контроль за уровнем ренты. Во многих городах местная администрация устанавливает верхние пределы размера ренты, которую владельцы домов имеют право взимать с арендаторов. Провозглашаемая цель такой политики - помощь беднейшим слоям населения и увеличение доступности жилья. Экономисты, критикуя контроль за уровнем ренты, утверждают, что это - один из самых неэффективных методов социальной помощи. Как выразился один исследователь, контроль за рентой - "наиболее эффективный, после бомбежки, способ разрушения города".

Последствия контроля за рентой менее очевидны для населения, так как они растянуты во времени. В краткосрочном периоде собственники жилья располагают фиксированным количеством квартир для сдачи в аренду; они не имеют возможности быстро увеличить или уменьшить их число в случае изменения рыночных условий. Более того, число людей, которым требуются квартиры в городе, вряд ли значительно изменится при изменении арендной платы в краткосрочном периоде, так как квартиросъемщикам потребуется время, чтобы внести коррективы в договора о найме жилья. Следовательно, краткосрочный спрос и предложение квартир относительно неэластичны.

График (а) на рис. показывает краткосрочное влияние контроля за рентой на рынок жилья. Как и при любом верхнем пределе цены, контроль за рентой приводит к дефициту. Так как спрос и предложение в краткосрочном периоде неэластичны, первоначальный дефицит, вызванный контролем за рентой, незначителен. Основное следствие контроля за рентой в краткосрочном периоде - снижение ренты.

График (а) показыва¬ет краткосрочное влияние контроля за рентой: так как спрос и предложе-ние квартир относи-тельно неэластичны, потолок, устанавлива-емый законом, приво-дит к незначительно¬му дефициту жилья.

Но в долгосрочном периоде ситуация изменяется, так как со временем реакция покупателей и продавцов становится более выраженной. Со стороны предложения владельцы реагируют на уменьшение получаемого дохода сокращением инвестиций в строительство нового жилья, а состояние уже имеющегося - ухудшается. Co стороны спроса уменьшение платежей побуждает людей искать собственное жилье (они не желают жить с родителями или делить квартиру с друзьями) и стимулирует приток переселенцев. Следовательно, в долгосрочном периоде и спрос и предложение более эластичны.

Положение на рынке жилья в долгосрочном периоде представлено графиком (б) на рис. Контроль за рентой приводит к снижению ее размера до уровня ниже равновесного, объем предложения квартир значительно уменьшается, а объем спроса на квартиры существенно растет. В результате возникает крупный дефицит жилья.

График (6) показыва¬ет долгосрочное влияние контроля за рентой: так как спрос и предложе-ние квартир более эластичны, возникает значительный дефи¬цит жилья.

В городах, в которых муниципалитеты осуществляют контроль за получаемой рентой, собственники жилья используют различные механизмы распределения квартир. Некоторые владельцы составляют списки очередников. Другие отдают предпочтение съемщикам без детей. Существует дискриминация по цвету кожи. Иногда квартиры распределяются среди тех, кто предлагает управляющим домами дополнительную плату ("черным налом"). В этом случае взятки поднимают общую стоимость квартиры к уровню равновесной цены.

Контроль за уровнем ренты в Нью-Йорке

Контроль за уровнем ренты играет большую роль в жизни Нью-Йорка, крупнейшего города США. Перед вами описание реализации этой политики на практике. Как информирует нас статья, написанная в 1994 г., местные политики откажутся от контроля за рентой только в том случае, если уровень предложения квартир будет достаточно высок. Что вы думаете об этом решении?

Свободные дома: некоторые богатые и известные люди Нью-Йорка наслаждаются жизнью под прикрытием закона о ренте

Нью-Йорк - Лес Кац, 27-летний студент, актер и привратник, вместе с двумя друзьями снимает небольшую квартиру-студию в Вест-Сайде Манхэггена за $ 1200. Двое из них спят в отдельных спальнях, а третий - на матрасе в гостиной.

На Парк-авеню Пол Хэберман, частный инвестор, и его жена живут в квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Квартира находится в элегантном здании на престижной улице и стоит по крайней мере $ 5000 в месяц, как утверждают специалисты по недвижимости. В соответствии с квитанциями об арендной плате, пара платит около $ 350 (мистер Хэберман отказался обсуждать эту сумму).

Причина неравенства - регулирование ренты муниципалитетом Нью-Йорка. Дефицит городского бюджета составляет $ 2,3 млрд - самый крупный за последние 20 лет. В настоящее время, по различным оценкам, доходы городского бюджета, источником которых служат налоги на собственность, составляют около $ 100 млн, так как давление на ренту сдерживает приток денежных средств и, следовательно, оценочную стоимость сдающихся в аренду зданий. Критики также утверждают, что ограничения сдерживают строительство новых жилых домов и заставляют владельцев - и косвенно налогоплательщиков - субсидировать квартиросъемщиков, которым повезло получить квартиру, уровень ренты на которую регулируется.

В таких квартирах живут люди, уровень достатка которых, казалось бы, позволяет им сполна оплачивать жилье - актрисы Миа Фэрроу и Сисели Тисон; лидер демократов в Сенате Мэнфред Оренштейн.

Регулирование ренты в Нью-Йорке начиналось как крайняя мера, предпринятая в годы Второй мировой войны, чтобы гарантировать жилье хорошо получавшим в военное время временным работникам, которые не могли конкурировать с местными жителями из-за ограниченного числа квартир. После войны городские политики поддерживали регулирование ренты, заявляя, что пока уровень свободных квартир не достигнет 5 %, существует крайняя необходимость в регулировании. Сейчас этот уровень составляет 3,4%...

Как квартиросъемщики находят жилье? Некоторые наследуют его. М. Фэрроу платит около $ 2900 в месяц за квартиру из десяти комнат в Централ Парк Вест - малую часть рыночной стоимости квартиры, в которой выросла актриса. Квартира послужила декорацией для одного из ее фильмов, "Ханна и ее сестры". Ее мать, Маурин О'Салливэн, тоже снимавшаяся в фильме Вуди Алена, заключила первый договор на аренду этой квартиры 40 лет назад.

Другие квартиросъемщики, живущие в квартирах с регулируемым размером ренты, такие как бывший мэр Нью-Йорка Дэвид Динкинс и окружной прокурор Манхэггена Роберт Моргентау, были знакомы с владельцем, в их случае - с семьей Рудинов. "Рудинам нравится предоставлять квартиры бывшим общественным деятелям", - говорит Барбара Файф, заместитель мэра, которая отвечала за реализацию жилищной политики при мэре Динкинсе, горячая сторонница регулирования ренты...

Некоторые квартиросъемщики вносят специальные платежи, известные как "ключевые деньги". Собственники домов предпочитают сдавать квартиры в аренду богатым, будучи уверены, что они будут вкладывать собственные средства в поддержание квартиры в хорошем состоянии. "Мы арендовали недорогие квартиры для очень богатых людей, - говорит Брайан Эдварде, брокер Halstead Property Co., - для тех, кого владельцы предпочитают видеть живущими в своих домах". Источник: "The Wall Street Journal", March 21, 1994, p. Al.


Понравилась статья? Поделись с друзьями!


Советуем почитать по данной теме

Почему возникает дефицит: прямой контроль над ценами
Чем вызваны очереди на бензоколонках
Чем оборачивается политика доступности жилья на деле
Пол рыночной цены: причины безработицы и борьба с бедностью
Оценка политики установления контроля за ценами
Кто несет налоговое бремя: продавцы или покупатели
Налог на продавцов: причины сокращения рынка
Кто платит налог на предметы роскоши

Материалы, представленные на страницах нашего сайта, созданы авторами сайта, присланы пользователями, взяты из открытых источников и представлены на сайте исключительно для ознакомления. Все авторские права на материалы принадлежат их законным авторам. Любое копирование материалов с данного сайта возможно только с личного согласия владельца. При этом обязательна прямая видимая ссылка на сайт:




Ссылка должна быть на той же странице, что и скопированный материал.



Комментарии к этой статье:

Есть идеи? Поделись со всеми!


Введите сумму чисел с картинки: